日前，在特首林鄭月娥公佈的新房屋政策中，宣布將市建局位於土瓜灣的馬頭圍道／春田街重建項目改為「港人首置上車盤」，並成為公眾討論焦點之一，不少輿論認為政府是回應了公眾對房屋及置業的期望。近日再有報導指該項目的單位會以市價六二折至七二折發售：按市建局在今年6月底的估值，該項目的平均呎價約2.35萬元，如按六二折發售，平均呎價逾1.45萬元，另若按七二折發售呎價則約1.69萬元[註1]，並將於下星期二市建局董事會討論及通過[註2]。值得留意的是，在項目一街之隔，便有7個由市區重建局正在主導的重建項目，不少將被逼遷的住戶都面對重覓住所的困難。
市建局先後在土瓜灣推出多個重建項目，若由2016年起計算至今，受影響的範圍包括環字八街、榮光街、啟明街、鴻福街及銀漢街。按市建局網站統計，受影響人口有6,789人、受影響業權共2,041個、受影響住戶數目（包括業主及租客）為2,732伙[註3]。按市建局網站的新聞公報，市建局分別於2017年7月3日及2017年12月6日向受影響的業主提出收購建議，合資格住宅自住業主的呎價為實用面積分別為每平方呎15,383元及15,916元，並已過收購限期。[註4及5]。當然，這樣的價錢是否能如實反映同區七年樓齡的呎價，是另一問題。
為何要花時間簡述這些貌似無相干的事情？因為不少重建區住戶正面對重置單位的困難，包括樓價高企及區內的供應不足。舉一例子便是翔龍灣，樓齡12年，於2017年7月時有成交呎價是15,191、2017年12月17,439、2018年3月17,033、2018年6月17,778。須明白，受重建影響的業主接受收購建議後數個月才能正式收到賠償，即業主收錢後是隨時不足以重置同區七年樓齡相若的單位。那當然，可以舉另一例子偉恆昌新村，樓齡40年，2017年8月時成交呎價12,089、9月13,081、2017年12月12,911、2018年2月13,146。不過，該樓盤2018年6月曾出現成交價16,579/呎[註6]。簡而言之，有受重建影響的業主反映在原區重置單位上感到困難，所以唯有搬離重建區至新界等。可能有人會認為，這亦是業主的選擇，不過重建區內有不少住戶是長者，他們未必能負責供樓等開支。
讀者或許會問 「唔係有樓換樓咩？」按政府在6月就市區重建局的工作向立法會發展事務委員會提交的文件[註7]，截至2017年7月31日，過去共有10名業主選擇「樓換樓」單位，其中8位選擇啟德「樓換樓」單位，兩位選擇原址「樓換樓」單位。為何數目這麼少？聞說在煥然一居的價單中，只有極少量是不用業主額外補錢的單位；又，原址重建的項目需時興建，期間需業主自理居住的問題等。這些樓換樓不受歡迎的原因，便是與受重建影響的業主期望相差太遠，對部份業主而言，樓換樓的意思應該是一間屋換一間屋，而不是換來一筆不足以覓得住所的錢。
港人首置還是樓換樓？
按報章所述，「首置」項目的申請者需是本港居民，居港滿7年或以上，從未在港購買住宅物業。入息限額介乎白表居屋現行限額及該限額加3成，以今年居屋的每月收入限額5.7萬元為例，下限為5.7萬元，上限則約為7.4萬元。另資產上限為居屋資產限額加3成，即不多於255萬元。若「從未在港購買住宅物業」 並不包括受市區重建影響的業主，及重建的賠償不計算為該資產的話，相信有不少受重建影響的業主共實是合資格參加的。
轉為「首置」這件事最叫人氣憤的是甚麼？便是這個項目本身是市區重建局主導的，即沒有與發展商分帳或指定針對怎樣的業主買家，即市建局原來是可決定如何運用這個項目的單位。然而，市建局明知自己正在推行隔鄰7個重建區及影響不少當區的住戶，也從不考慮回應受其重建居民原區重置的需要（按：市建局理解這些受重建影響的人是顧客。但現在林鄭一聲令下，市建局便改變其銷售對象等。實際上，市建局現在是一方面趕走舊區內生活安穩的市民及基層；另一方面又應林鄭的要求，換來較高收入、有置業需要的人，市建局為何一開始不能將這首置項目作7個重建區業主作樓換樓用？
港人首置還是轉為公屋？
雖然現在說來可能有點遲，不少受重建賠償的業主都已經搬走，但是，不能忽視的是，一方面，仍有業主因各種原因仍未搬走，另一方面，各重建區內仍有大量已受凍結調查的租客待市建區處理。有不少租客曾提及能否真正原區（土瓜灣）安置，而非市建區的原區（九龍區）。在撇除單位大細或與公屋設計標準不同這些技術細節外，如果市建局真的是實踐以人為本的目標，將這個首置盤換作公屋所安置之用，可能更實際及符合社區及當區居民需要。新居所在區域影響著很多重要決定，現在重區內的租客們正為其子女在哪一區選擇學校而煩惱，有工作的人對因市建局將會安排偏遠的安置而對返工感憂慮；長者為如何保留鄰里關係及得到各服務（如複診）而煩惱。如果把首置項目直接改成公屋，回應居民需要，才是市區重建局真正實踐以人為之道。本再者，市建局亦可參考房委會的租者置其屋計劃，同時容許業主及租客均可在這「首置」項目中得到重置。
縱使市建局行政總監韋志成日前表示，若將資源撥往出售資助房屋的話，變相就沒有足夠資源收購舊樓。但從林鄭宣佈新房屋政策以致獲市建局積極配合一事中，可見市建局並非單純以財政穩健為旨推行業務[註8]，而市建局從不同場合其財政風險甚至會破產的謊言亦不攻自破。或許，市建局推行市區更新時，可以落實真正的樓換樓(甚至呎換呎)，先安置後重建，回應市區更新時真正面對的需要。
註
1：星島日報2018年7月7日。K18-K20：直擊港人首置上車盤環迴睇 市建局土瓜灣項目 瞄準小家庭
3：市建局網頁
4：市建局：市建局即將向九龍城區三個重建項目業主提出收購建議。
6：中原成交紀錄。
7：立法會發展事務委員會關於《市區重建策略》及市區重建局的工作的最新背景資料簡介(2018年6月26日)
8：經濟日報：馬頭圍項目改首置 市局料少收逾10億 A29 | 港聞 2018-07-06。
